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主题: 高手在民间 网友8年楼市观察得出房价经验

  • 飞得高摔得重
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  • 发表于:2012/10/8 9:49:11
  • 来自:河北
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如今的房价收入比高到大家都以为房价有泡沫,所以一年又一年等下去,等待泡沫破灭。但是所谓的“泡沫”不但没破,反而越来越大,这是为什么呢?且看一位资深人士八年观察房价后的经验,对高房价的分析和判断精炼独到,果然高手在民间啊!

1.房价下跌VS通货膨胀,谁先会发生? 

我相信房价总有一天会大跌,跌幅会在20%-30%左右。只是这个时间点,没有人能准确把握。但可以肯定的是,一定会发生在城市化尾声。所谓城市化尾声,不是说人口滞涨了、来去重庆的人口平衡了,而是说,呆在重庆的年轻一代都有了自己稳定的房子,并且重庆的人口平衡了,那个时候,新增房源已经是多余的房源,届时房价才会真正开始下跌。这个时间,恐怕还要很久很久。而在这个期间,通胀猛如虎,也许7年后房价下跌了30%,但这7年内房价物价还会跟着M2高速发展。
  
  • 飞得高摔得重
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  • 发表于:2012/10/8 9:49:45
  • 来自:河北
  1. 沙发
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2.月供应该占家庭收入的百分之多少最合适? 

很多买房的人这关心这个问题,在我看来,如果你年龄过35岁,工作稳定的话,月供不要超过家庭成员收入的30%。如果年龄25-30岁,工作性质良好的话,月供可以占到家庭收入的40%-45%。因为年轻人随着时间的成长,个人升值潜力也是比较大的。

我有个朋友的弟弟,05年来重庆刚参加工作的时候,工资也就2000块出头,06年转正的工资也不过就3000块,女朋友的工资只有2000出头,当时买房的时候还是两成首付,贷款30年月供3000,如果把奖金也算进来,他们的月供几乎占了家庭收入的50%。但是很快,07年收入涨上去后,2010年房贷就全部还清了。所以只要觉得房子买得起,从通胀的角度来看,任何时候买房从长远看都是正确的,这句话没有错。

其实,说房价下跌的专家,比如牛刀,容易博取90%的无房族的好感。因为他占据了道德制高点。很多人就以为真的是好人,其实往往真话就是从那些说的比较难听的人嘴里出来的,比如任志强,任志强很多话都是对的。但是他说的话很难被无房族接受。
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  • 飞得高摔得重
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  • 发表于:2012/10/8 9:50:39
  • 来自:河北
  1. 板凳
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3、房价相对于物价到底高不高?为什么房价涨速没有大白菜涨得快? 

先来回顾一下历史。物价上涨和房价上涨的基础是M2,很多人都并不陌生,它的增长从一定程度上可以反映出物价和房价的上涨速度。1990年的时候,M2是1.5万亿。到了2011年,这个数据被刷新到73万亿。细心的人可以发现,房价每5-6年就会翻一倍,即使是2007年以前,一样如此。
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  • 飞得高摔得重
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  • 发表于:2012/10/8 9:51:28
  • 来自:河北
  1. 3楼
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4、中国的房地产泡沫肯定是有的,但它是像眼下的印度,还是过去的日本? 

有人老爱拿日本房价破灭说事,从2007年一直说到2012年。诚然,80年代的日本炒房之风也是盛行,但是炒作也要分两种,一种是量价炒作,一种是无量炒作,日本的炒作属于无量炒作,因为日本根本不需要像中国那么大的城市化需要,所以资金面推动的力量小,而庄家的拉抬力量大,这就好比操盘手圈起一只股票封涨停时一步到位,然后吸引散客接盘。

再一个,日本是个弹丸之地,和1997年的香港、2012年的鄂尔多斯(600295,股吧)一样,没有像中国这样那么庞大的城市化进程,这就好比鄂尔多斯,这个城市来来回回就是这么点人,没有庞大的需求基础,没有新鲜血液,你建房子炒房子最后卖给鬼呀?

再看中国的楼市,首先,城市化进程快到无法想像,北京你知道吧,几年前预测2010年人口的时候才1000多万,具体数字我忘了,但最后到了2010年时硬是比当初规划时多出了200万。以至于不得不行政控制人口,并且北京现在六环建好了还在往七环建。这说明啥,我想各位看官应该知道。
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  • 飞得高摔得重
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  • 发表于:2012/10/8 9:53:04
  • 来自:河北
  1. 4楼
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5、商品房是给高收入群体建造的

地产大炮任志强说过,商品房是给富人建造的,而穷人的房子应该是ZF去考虑的事。这句话听上去很刺耳,可能会刺痛低收入阶层和夹心层老百姓的心。但是任志强说的确实没错。商人商人,没有一个商人不希望利益最大化的,无可厚非,所以商人给房子的定价肯定是只要有人愿意买,那么它就定那个价。

我认为我们的商品房之所以卖得那么贵,有两个原因,第一是因为上流社会富得流油,动辄几百万的房子,能一次付清的还真不少。第二是因为商品房的稀缺。说到这可能有人不同意我的观点,会说现在到处都在建房子,会缺房吗?

答案是肯定的。大家知道,重庆在十年内人口翻了两番,到2012年,总人口已经达到1400多万。平均每年人口增速100万(2008年以后增速放缓),而重庆平均每年的新增商品房只有3-4万套。看上去3-4万套相当于每个月都有3000套入市感觉不少了,但实际上这些新增的房源远远赶不上新增的人口。

城中村的拥挤、房租的节节提高就能证明这一点,例如西乡在2007年的时候,两房租不到800元,而同样的房子现在两房都差不多2000元了。

再看北京,具体数字我记不清了,北京一直是控制外来人口的,当初规划2010年人口要限制在一个数量,结果到了2010年硬是比当初规划的时候多了整整200万人,假如这200万人都留在北京,每两人组成一个家庭,相当于要消耗掉100万套房源,就等于20年北京的新增商品房。

重庆的人口增速放缓了,一定程度上房租不会再向以前那样疯涨,但是无房者的基数却越来越烦庞大。而且年龄也是推动买房的一个动力。假如一个人23岁大学毕业来到重庆,那么26岁时他就得开始考虑买房,28岁的时候买房结婚生子的意愿就越来越强烈。

这就说明为什么不管房价高还是低,始终都有人需要买房,只要首付够了就会入市。大家可以看看周围身边的人,比如我们公司,年轻人30岁以下的占75%左右,但这个群体里已经买房的寥寥无几,最多只占了10%几。还有更多的人随着时间的推移在不久的将来不得不加入买房大军,这就是苦逼的80后。一声叹息!
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